Александр Носаченко: 20 и 1 факт о коммерческой недвижимости

Пандемия и усиленные карантинные меры в Украине «тестируют» бизнес на прочность. Сегменты коммерческой недвижимости — не исключение. Какие тренды наблюдались в течение 2020 года и как игроки рынка реагировали на кризис?

Офисы

1. В прошлом году общая площадь качественных офисных помещений Киева достигла 2 147 000 м². Прирост составил ~155 000 м², что является наибольшим показателем с 2014 года. На этапе строительства сейчас находятся 14 новых проектов площадью ~200 000 м².

2. В 2020 году общее поглощение офисов составило ~100 000 м², тогда как в 2019 практически столько же рынок поглощал за одно полугодие (90 000 м²).

3. Режим дистанционной работы не повлиял глобально на сокращение офисных пространств. Вакантность на рынке Киева по состоянию на конец 2020 года возросла до ~ 11%. Показатель продолжает находиться на стабильном уровне, несмотря на весьма тяжелый для бизнеса год.

Для сравнения: во время финансового кризиса вакантность выросла с 1% (в 2007 году) до 17% в (2008 году), а во время начала российской агрессии вакантность выросла с 15% (в 2013 году) до 20% (в 2014 году).

4. Офисный рынок остается одним из самых стабильных сегментов недвижимости, однако уже понятно: реконфигурация офисных помещений неизбежна. Активно будет применяться система hot desking. Это приведет к сокращению количества рабочих станций в офисе.

С учетом тенденции социального дистанцирования, плотность рассадки сотрудников в рабочей зоне снизится. При этом акцент в формировании новых офисных пространств сместится в сторону увеличения общественных зон, зон для проведения общих собраний. При этом офисные помещения, с высокой вероятностью, не сократятся, а трансформируются.

5. В первом полугодии 2020 года сегмент коворкингов активно развивался: сток вырос на 35%. Однако уже во втором полугодии некоторые игроки ушли с рынка, также есть примеры сокращения локаций. Те операторы, которые работают по долгосрочным контрактам и с крупными организациями, например, Creative Quarter, Creative States и Regus, за счет более гибкого ценообразования, удачных центральных локаций и наличия готовых офисов, чувствовали себя несколько лучше.

Спрос на коворкинг-пространства формировали белорусские компании и ряд крупных компаний, которые предпочли коворкинги, временно отказавшись от своего основного офиса, применяя удаленный формат работы.

Ритейл

6. В прошлом году общее предложение качественных торговых площадей Киева достигло ~1 588 000 м². Прирост нового предложения составил ~ 5,7%. В течение года в столице был введен в эксплуатацию единственный объект — ТРЦ Retroville площадью 86 283 м². Открытие первой очереди состоялось в мае, второй — в августе. В январе 2021 года его заполняемость арендаторами составляла около 80% с учетом открытых магазинов и 91,6% – с учетом подписанных договоров аренды.

7. Общий показатель вакантности по итогам года вырос до ~ 10%. Показатель вырос в частности за счет открытия новых проектов, ТРЦ Blockbuster Mall и ТРЦ Retroville.

8. Продуктовый ритейл в 2020 году активно развивался и запускал новые форматы. Во втором полугодии наблюдался определенный бум. Сегмент остался востребован с точки зрения потребления, даже в период жесткого локдауна.

9. Для ритейл-операторов с достаточным запасом финансовой прочности нынешняя ситуация создает сложности, но дает преимущества с точки зрения развития. Например, арендодатели стали более гибкими при согласовании условий сотрудничества. Часть арендаторов также видит для себя перспективы развития после восстановления рынка, несмотря на потенциальные финансовые сложности в ближайшее время.

10. Сегодня на разных стадиях строительства находятся 13 объектов общей площадью 770 000 м². Открытия запланированы на 2021−2024 годы, однако, скорее всего, растянутся во времени. В связи с пандемией и карантинными ограничениями большинство объектов замедлили процессы строительства, но полностью их не остановили.

11. Локдауны и пандемия оказывали сильное давление на политику формирования арендных ставок. В результате, они остановились на уровне ~$ 65/м²/мес. (Самая высокая арендная ставка на секции 100−200 м² в самых успешных ТЦ/ТРЦ), а снижение составило ~ 20−30% год к году.

12. Направлению онлайн сегодня уделяют внимание практически все ритейлеры. Согласно данным Euromonitor International, доля электронной коммерции в Украине в 2020 году составляет 8% годовых розничных продаж (+45% г/г).

13. В течение 2020 года на рынок вышли такие бренды: Fransa и b. young (River Mall), FLO (Forum Lviv), Body shop (Lavina Mall), The Athlete’s Foot (Blockbuster Mall). Также рынок торговой недвижимости Киева в ожидании открытия первого в Украине магазина IKEA (формат city store) в Blockbuster Mall.

Склады

14. Складской сегмент оказался самым стойким. Значительную долю спроса на него формируют ритейл, e-commerce, логистика и дистрибуция. Несколько лет подряд на рынке наблюдался дефицит свободных складских помещений, а общая вакантность была на уровне 2−4%. Большинство сделок на рынке происходили в объектах на стадии строительства, поэтому на рынок они выходили с низким уровнем вакантности.

Арендные ставки на качественные складские помещения в Киеве не просели из-за рецессии экономики, спровоцированной пандемией, а даже несколько выросли. В лучших активах они составляют $ 5−5,5/м², а в некоторых случаях арендаторы получали скидки.

15. В течение 2020 года на рынок вышли три новых объекта, пополнив общее предложение на 87 000 м², до 1 848 000 м². Это рекордный прирост нового предложения за последние 10 лет.

16. На стадии строительства находится еще 90 000 м² складских помещений, ввод в эксплуатацию которых ожидается в 2021 году. Dragon Capital заявила о начале разработки проекта крупного индустриального парка E40 общей площадью 200 000 м².

Отели

17. Наибольший удар пандемия нанесла индустрии гостеприимства. Весенний карантин, отсутствие иностранных туристов (в гостиницах высокого ценового сегмента они составляли около 70% гостей) прямо повлияли на снижение доходов гостиниц всех ценовых сегментов практически в два раза.

18. В 2020 году в гостиницах высокого ценового сегмента показатель заполняемости составлял ~ 22% (в 2019 году — ~ 45%); ADR ~ € 130 (в 2019 году — ~ € 150). В сегменте midscale заполняемость составила ~ 23−25% (в 2019 году — ~ 55−65%); ADR ~ € 40−55 (в 2019 году — ~ € 89).

19. Отельеры задумываются над созданием гибрида гостиничного номера и офиса, в котором можно комфортно жить, работать, спать — делать практически все. В 2021 году отельеры не ожидают существенного роста в сегменте, предполагая осенью выйти на около 70−80% (при условии постепенного восстановления бизнес-среды и отсутствии жестких локдаунов) показателей 2019 года. По оценкам отельеров, подъем бизнеса ожидается в 2022—2023.

20. Закон об игорном бизнесе, который легализует казино в гостиницах, повысил интерес к сегменту со стороны инвесторов. Однако отельеры до сих пор находятся в стадии ожидания, поскольку создание нормативной базы и регуляторов не завершилось. Новый закон может помочь гостиничному рынку быстрее восстановиться после пандемии.

21. Украина имеет наработанный годами опыт выхода из кризисных ситуаций. Каждый менеджер, руководитель или владелец бизнеса, работающего на рынке более 10 лет, уже пережил минимум три потрясения.

Арендаторы и арендодатели научились договариваться, опираясь на практику выхода из прошлых кризисов. Опыт также показывает, что тот, кто сумел удержать основной пул арендаторов, продолжал маркетинговую активность, продемонстрирует более быстрые темпы восстановления и роста после окончания кризиса.

«Пандемический» год запустил необратимые процессы трансформации всех сегментов коммерческой недвижимости и в 2021-м мы продолжим наблюдать за изменениями.

Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина)

Источник: news.finance.ua